Nejeden klient (zájemce o koupi) při zjištění, že prodej nemovitosti je realizován v rámci insolvenčního řízení, má jisté obavy a nedůvěru v tento obchod. S ohledem na naše znalosti a bohaté zkušenosti s tímto typem prodeje Vám však mohu s klidným svědomím sdělit, že z pohledu majetkoprávních vztahů se paradoxně jedná o nejbezpečnější způsob, jak nabýt nemovitost. 

Hlavním specifikem prodeje nemovitosti v insolvenčním řízení je to, že na straně prodávající figuruje insolvenční správce, který je jako jediný oprávněn nakládat s majetkem dlužníka. Veškeré dokumenty tedy podepisuje insolvenční správce, dlužník (vlastník nemovitosti) k tomu již nemá oprávnění. Osobu insolvenčního správce určuje vždy na začátku insolvenčního řízení soud, ten také společně se zajištěnými věřiteli či věřitelským výborem průběžně dohlíží na činnost insolvenčního správce. Průběh insolvenčního řízení se řídí insolvenčním zákonem. 

Insolvence je zvláštní soudní řízení, jehož předmětem je vypořádání závazků dlužníka tak, aby došlo k uspokojení pohledávek dlužníkových věřitelů v co nejvyšší možné míře. Do insolvence vstupují zpravidla subjekty, které mívají jednoho či více věřitelů a své závazky již nejsou schopny delší dobu splácet, nachází se v úpadku. Po zahájení insolvenčního řízení (buď na návrh samotného dlužníka či jeho věřitele) rozhodne soud o způsobu řešení dlužníkova úpadku, a to nejčastěji oddlužením nebo konkurzem, přičemž u obou způsobů může dojít ke zpeněžení majetku dlužníka. 

Prodej nemovitostí v insolvenčním řízení zajišťuje pro insolvenčního správce většinou renomovaná realitní kancelář, a to buď formou přímého prodeje (tj. na základě kupní smlouvy), nebo ve veřejné dražbě. REALITNÍ KANCELÁŘ PUBEC zvládá s přehledem oba způsoby zpeněžení, dražby realizujeme dle zákona 26/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Zpeněžením majetku dlužníka dochází k zániku veškerých právních vad (zástavní práva a exekuce, vyjma případných věcných břemen) zapsaných na listu vlastnictví. Na nového vlastníka tedy nikdy žádné finanční závazky původního majitele nepřecházejí. 

Startovací cenu pro nabídkové řízení určuje obvykle znalecký posudek. Není však výjimkou, že výsledná prodejní cena mnohdy bývá jiná než je původní nabídková cena – někdy bývá vyšší a někdy naopak zase nižší, záleží především na poptávce veřejnosti v místě a čase. Zde pak hrají důležitou roli zkušenosti a také obchodní cit realitního makléře. Neméně důležitá je komunikace a vzájemná důvěra realitního makléře a insolvenčního správce, který dále prezentuje soudu a zajištěnému věřiteli či věřitelskému výboru průběh obchodu a doporučení realitní kanceláře. 

Koupi nemovitosti v insolvenčním řízení lze financovat i prostřednictvím banky. Nutno podotknout, že obchodní případy podobného typu umí dobře realizovat spíš silné banky s dlouholetou tradicí na českém trhu a téměř vždy se jedná o tzv. předhypoteční úvěr – tj. úvěr, který je nezajištěný, tedy čerpán pouze na podepsanou kupní smlouvu či smlouvu budoucí kupní. Teprve až po převedení vlastnického práva na kupujícího a výmazu právních vad z listu vlastnictví si banka zřídí na předmětné nemovitosti zástavní právo ve svůj prospěch. Většinou totiž není vůle na straně insolvenčního správce jakkoli zatěžovat předmět prodeje. 

Abychom byli fér, zmíním dvě možné nevýhody prodeje nemovitosti v insolvenčním řízení: 

1. Stavebně technický stav nemovitosti. Insolvenční správce prodává nemovitost v aktuálním technickém stavu a nenese zodpovědnost za případné skryté či jiné stavebně technické vady, ustanovení v tomto smyslu je uvedeno i ve smluvní dokumentaci. Vždy doporučuji zájemcům o koupi důkladně si prověřit stavebně technický stav nemovitosti, nejlépe stavebním odborníkem. 
2. V době prodeje může v nemovitosti stále bydlet dlužník. Hrozí tak, že nemovitost před sjednaným termínem předání nevyklidí. I v takové případě insolvenční správce nenese zodpovědnost za tuto případnou nepříjemnost.  Řešením takové situace pro nového vlastníka je pak podání žaloby na vyklizení a provést exekuci vyklizením, a to na vlastní náklady. Nutno podotknout, že za dobu 10 let praxe v Realitní kanceláři Pubec jsem tuto záležitost zažil pouze jednou. Díky pohotovému zásahu insolvenčního správce se vše nakonec vyřešilo velmi rychle a ke spokojenosti všech, žaloba na vyklizení ani nebyla podána. 

Závěrem bych Vás chtěl ubezpečit, že není žádný důvod se při koupi nemovitosti v insolvenčním řízení čehokoli bát. Jedná se o bezpečný obchod, který se řídí insolvenčním zákonem a má jasná pravidla. REALITNÍ KANCELÁŘ PUBEC tento způsob prodeje bez jakýchkoli problémů zvládá, ať už přímým prodejem či dražbou, a stejně jako u všech ostatních typů zakázek dbáme především na vysokou odbornost, perfektní komunikaci a fair play jednání, prostě kvalitu?.