Pronájem bytu = podnikání + výnos nebo riziko?
31.ledna 2023
V současné době se velmi často setkáváme s tím, že lidé kupují byty, tzv. na investici. Byt nekupují pro své vlastní bydlení, ale za účelem pronájmu třetím osobám. Z investovaných peněz jim ve formě nájemného plyne pravidelný výnos. Jde o velmi častý a poměrně bezpečný způsob investování. Ale všechno má svá „ale“…
Pronájem bytu je pořád forma podnikání...
Přestože si to většina lidí neuvědomuje, a zvláště ti, co za účelem pronájmu kupují byt prvně, jde v tomto případě o určitou formu podnikání. A jak je známo, s podnikáním a s investicemi jsou spojená určitá rizika. Přestože pronájem bytu se zdá jako nejjednodušší a bezproblémová cesta jak získat ze své investice výnos, je nutné být podrobně obeznámen se všemi aspekty týkajícími se pronájmu bytu a být připraven na problémy, které mohou nastat a které nelze předem ovlivnit.
Na co se při pronájmu bytu připravit?
1) V první řadě musí vlastník bytu znát velmi dobře právní úpravu pronájmu bytu, aby věděl, jaká má práva, ale zejména povinnosti. Bydlení je základní potřebou člověka a právo této potřebě poskytuje zvláštní ochranu. Na nájemce je pohlíženo jako na „slabší“ stranu a proto jsou jeho práva hájena více, než práva pronajímatele. Ustanovení občanského zákoníku týkající se nájmu bytu, jsou tzv. kogentní, což znamená, že je nelze smluvně upravovat nad rámec zákona, byť se na tom obě strany dohodnou. Resp. strany si mohou ve smlouvě ujednat cokoli, pokud se na tom shodnou a podle dohodnutého se budou chovat. Ale v případě vymáhání plnění při soudním sporu jsou ujednání, která jsou v rozporu se zákonem, neplatná a tudíž nevymahatelná.
2) Nejdůležitější věcí je proto pečlivý výběr budoucího nájemníka. A to je přesně to, co je na pronajímání bytu nejrizikovější. Přestože vlastník udělal vše pro to, aby si zájemce o nájem prověřil (nahlédl do rejstříku dlužníků, apod., nájemce složil předem nájemné na první měsíc, zálohy na služby a kauci, vlastník se s ním osobně předem setkal a zdál se sympatický) a mohl se tak zdát jako vhodný kandidát, opak může být pravdou. A dopředu to nelze předvídat.
Příklad z praxe:
Hovořím z vlastní zkušenosti. Pronajímali jsme byt v Praze. Nájemcem byla rodina se 2 dětmi, oba rodiče řádně zaměstnaní, vypadali solidně. Deset let vše fungovalo naprosto bez problémů. Nájemci platili nájemné, zálohy na služby, hradili nedoplatky na energiích. Pak se však dostali do finančních problémů a nastaly komplikace. Zpočátku nájem platili občas, pak už vůbec ne. Přestože několikrát slibovali, že vše uhradí, že jde jen o dočasnou záležitost, skončilo to tak, že v našem bytě bydleli přes rok, s velkými obtížemi se nám podařilo je po dohodě vystěhovat a dlužné nájemné nám nikdy nezaplatili. Nakonec jsme byli rádi, že se alespoň sami odstěhovali. Samozřejmě postup při neplacení nájemného a vystěhování z bytu občanský zákoník upravuje, ale jde o velmi komplikovaný a zdlouhavý proces řešený soudní cestou. A pokud nájemník nemá žádný majetek a není bonitní, je pohledávka za neuhrazeným nájemným v podstatě nedobytná.
Drtivá většina pronájmů funguje dobře
Ne všechny případy pronájmu bytu však končí takovýmto způsobem, toto je extrémní situace. Ale vlastník bytu, který chce byt pronajímat, musí být na tyto možné situace připraven a vědět, že s pronájmem bytu je spojeno určité „riziko podnikání“. Pozitivní informace na závěr však je, že dle naší praxe drtivá většina pronájmů funguje dobře a majitelé jsou spokojeni.
