Přístupová cesta k nemovitosti
31. října 2022
V našem Bulletinu vás průběžně informujeme o tom, na co si dát při koupi nemovitosti, ale i jejím prodeji pozor. Další velmi důležitou věcí je zajištění přístupové cesty. To, že jste vlastníkem nemovitosti a bez problémů k ní zajedete (nikdo vám v příjezdu nebrání), ještě neznamená, že k ní máte zajištěn přístup po právní stránce. Řada majitelů tuto skutečnost vůbec netuší.
V čem je problém?
Problém většinou nastává při prodeji nemovitosti, kdy je nutné prověřit faktický i právní stav přístupové cesty. Faktickým stavem se rozumí zjištění, zda je k dané nemovitosti opravdu fyzický přístup a příjezd (tzn. zda k ní vede vůbec nějaká cesta, přístupu nebrání překážka, plot či je cesta dostatečně široká na to, aby po ní projelo auto). Při zjišťování právního stavu se pak zkoumá, kdo je vlastníkem pozemků, po kterých přístupová cesta vede a zda vlastník dané nemovitosti má zajištěno právo přes tyto pozemky jezdit či chodit. Pokud se zjistí, že k dané nemovitosti přístupová cesta zajištěna není, může při prodeji nastat komplikace. Tato skutečnost může odradit zájemce o koupi, což může mít vliv na výši ceny nemovitosti. Problém nastává i v případě, že zájemce plánuje koupi nemovitosti přes hypotéku. Pokud má být daná nemovitost poskytnuta jako zástava, banka na právním zajištění přístupové cesty bude striktně trvat. Proto je velmi důležité vše zjistit ještě před prodejem nemovitosti.
Cesty veřejné a soukromé
Pokud přímo k vaší nemovitosti vede komunikace ve vlastnictví obce, je vše v naprostém pořádku. Pokud však přístup vede přes pozemky jiných osob, je situace složitější.
U přístupových cest není podstatné jen to, kdo je jejich vlastníkem, ale také o jaký druh komunikace se dle zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, jedná. Tento zákon rozlišuje pozemní komunikace na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Funkci přístupových cest většinou plní místní a účelové komunikace. Místní komunikace jsou ze zákona vlastnictvím obce, v níž se nacházejí, a může je užívat kdokoli. Jde o tzv. obecné užívání.
Komplikovanější je to v případě účelových komunikací. Ty mohou být ve vlastnictví kohokoli, tedy i soukromých osob. Zákon č. 13/1997 Sb. dělí účelové komunikace na veřejně přístupné a na ty, které veřejně přístupné nejsou.
Dle soudní judikatury se o veřejně přístupnou účelovou komunikaci jedná tehdy, je-li viditelná v terénu (např. alespoň jako vyjeté koleje), slouží jako nezbytný přístup k budovám a pozemkům, užívá ji široká veřejnost a vlastník pozemku souhlasí s jejím veřejným užíváním. Souhlas majitele stačí i mlčky, tzn. že vlastník pozemku proti cestě nic nenamítá. Není důležité, že komunikace není zapsána v katastru nemovitostí. To znamená, že pokud vlastníci nemají nic proti tomu, aby veřejnost dlouhodobě užívala jejich pozemky jako cestu, např. si vyjezdila koleje po jejich louce, může se stát, že cesta získá status veřejně přístupné účelové komunikace, kterou nebudou vlastníci moci uzavřít. Nicméně vlastník pozemku může požádat silniční správní úřad, aby upravil či omezil veřejný přístup na takovou účelovou komunikaci, pokud je to nezbytné pro ochranu jeho oprávněných zájmů, jako např. ochrana před erozí pozemku nebo před ohrožováním vlastníka nadměrnou automobilovou dopravou.
Právo nezbytné cesty
V případě, že cesta k nemovitosti vede přes pozemky soukromých osob a právo cesty nevzniklo jako právo veřejné, jak jsme popsali výše, je nutné se na užívání cesty s vlastníky pozemku dohodnout. Pro tyto účely se uzavírá smlouva o zřízení věcného břemene, tzv. „služebnosti cesty a stezky“, na základě které se zřídí ve prospěch vaší nemovitosti právo chodit po cestě a jezdit po ní vozidly. Toto věcné břemeno se může zřídit za úplatu nebo i bezplatně. Vždy záleží na dohodě. Pro právní účinky takové smlouvy je nutný vklad věcného břemene do katastru nemovitostí.
Pokud se však s vlastníkem pozemku, přes nějž cesta vede, nedohodnete a jiný přístup ke své nemovitosti nemáte, můžete se obrátit na soud, aby služebnost svým rozhodnutím zřídil. Pak se jedná o tzv. nezbytnou cestu. Vlastníkovi pozemku náleží přiměřená náhrada, na které se buď dohodnete, nebo ji určí soud na základě znaleckého posudku. Nezbytnou cestu soud nezřídí v případě, že jste o cestu přišli úmyslně nebo svou hrubou nedbalostí. U soudu nebude mít úspěch ani ten, kdo se domáhá přístupu k nepovolené černé stavbě nebo ke stavbě, kterou užívá v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.
