Proč mám jako prodávající podepisovat
zástavní smlouvu s bankou kupujícího?
20. května 2024
Velmi dobrá otázka. Níže se pokusím celou záležitost jednoduše vysvětlit:
V současné době je zhruba 50 % pravděpodobnost, že při koupi nemovitosti nemá kupující dostatek vlastních finančních prostředků na zaplacení celé kupní ceny nemovitosti. V takovém případě to zpravidla vyřeší tak, že si sjedná hypoteční úvěr u některé banky.
Úvěrující banka kupujícího obvykle poskytuje finanční prostředky na úhradu části kupní ceny pod podmínkou zřízení zástavního práva ke kupované nemovitosti (nemá-li kupující ve vlastnictví nějakou svoji nemovitost, která by měla dostatečnou hodnotu) ve prospěch úvěrující banky, přičemž banka obecně vyžaduje, aby takové zástavní právo bylo zřízeno ještě před tím, než budou finanční prostředky z úvěru ze strany banky na úhradu části kupní ceny poskytnuty. Z pohledu banky se zcela jistě jedná o logický krok.
V praxi tedy nejčastěji dochází k situaci, kdy prodávající jako stávající vlastník nemovité věci (v pozici ZÁSTAVCE) uzavírá s úvěrující bankou jako ZÁSTAVNÍM VĚŘITELEM a kupujícím jako ZÁSTAVNÍM DLUŽNÍKEM smlouvu o zřízení zástavního práva k prodávané nemovitosti ve prospěch úvěrující banky kupujícího (dále jen „zástavní smlouva“). K podpisu zástavní smlouvy dochází většinou současně s podpisem kupní smlouvy na prodávanou nemovitost. Ta je tedy v okamžiku uzavření zástavní smlouvy stále ve vlastnictví prodávajícího.
A k čemu se prodávající jakožto zástavce v zástavní smlouvě zavazuje?
Zjednodušeně řečeno, především k tomu, že bude o nemovitost řádně pečovat, nebude jí znehodnocovat a bude jí mít řádně pojištěnou. V žádném případě se nezavazuje splácet hypoteční úvěr kupujícího. K tomu se zavazuje bance pouze kupující, a to v rámci úvěrové smlouvy.
Jak již bylo řečeno, zástavní smlouva a smlouva kupní se většinou podepisují současně. Prodávající tak má jistotu, že úvěr kupujícího je bankou již schválen a obchod tak směřuje do zdárného konce. Po podpisu těchto dvou klíčových smluv dochází ze strany kupujícího k úhradě vlastních zdrojů na úschovní účet. Teprve následně by se měl podat návrh na vklad zástavního práva ve prospěch úvěrující banky do katastru nemovitostí. Není nutné ho podávat dříve, protože jednou z podmínek banky pro vyčerpání úvěru na úschovní účet je mj. i úhrada všech vlastních zdrojů kupujícím. Po podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí dochází k čerpání úvěru ze strany banky na úschovní účet a následně k podání kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Tímto okamžikem vstupuje kupující (zástavní dlužník) do veškerých práv a povinností prodávajícího (zástavce) vyplývajících ze zástavní smlouvy a původní zástavce (tj. prodávající) přestává být zástavní smlouvou nadále vázán.
Co kdyby nedošlo k vyčerpání úvěru na úschovní účet? V takovém případě má banka zákonnou povinnost vzdát se zástavního práva a učinit příslušné úkony směrem ke katastru nemovitostí. Mohu vás uklidnit, nepamatuji si jediný případ, kdy by nedošlo ze strany banky k vyčerpání úvěru.
A na co si dát pozor?
Určitě nedoporučujeme uzavírat zástavní smlouvu s jakýmkoli nebankovním subjektem. Jak v pozici kupujícího, tak i prodávajícího!
Závěrem lze konstatovat, že prodej/koupě nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru vč. zřízení zástavního práva k převáděné nemovitosti je v dnešní době běžnou záležitostí, prakticky všechny standardní banky působící na hypotečním trhu zvládají uvedený proces s víceméně dobrým přehledem a není tedy žádný důvod k přehnaným obavám.
