Věcná břemena: odpovědi na Vaše dotazy
6. dubna 2022
Je věcné břemeno "něco jako nájem"?
dotaz:
Mám dotaz ke služebnosti bytu. Toto věcné břemeno je na bytové jednotce, kterou chci koupit. Byt prodává jeho majitel, ale jiná osoba má v tomto bytě tento typ věcného břemene. Byt nechci obývat, ale rád bych ho zrekonstruoval a pak pronajímal nebo prodal. Jaký typ věcného břemene toto je? Znamená to, že tam jiná osoba bydlí jako nájemník a nemohu jí vypovědět smlouvu? Záleží na tom, zda má smlouvu na dobu určitou nebo na dobu neurčitou? Dá se někde zjistit přesné znění věcného břemene?
odpověď:
Většinou věcné břemeno ve prospěch fyzické osoby je zřízeno k doživotnímu užívání konkrétnímu členu rodiny nebo osobě blízké. Věcné břemeno bytu (= služebnost bytu v současné terminologii) nefunguje jako nájem nemovitosti! Nájemce byt užívá na základě smlouvy o nájmu bytu nikoli na základě věcného břemene. Váš dotaz byste měl spíše směřovat na vlastníka jednotky, který by Vám měl osvětlit obsah věcného břemene. Někdy se nechá jeho obsah zjistit na katastru nemovitostí. V případě prodeje nemovitosti by správně původní vlastník měl počítat s tím, že věcné břemeno s jinou osobou zruší písemnou formou, odstraní ho z katastru nemovitostí a fyzickou osobu přestěhuje jinam.
Kdo může využívat pozemek zatížený břemenem stezky a cesty? Jen oprávněný, nebo i příbuzní a návštěvy?
odpověď:
Věcné břemeno je zřízeno ve prospěch oprávněných pozemků, což znamená, že přes pozemek má právo procházet a projíždět majitel oprávněného pozemku = majitel pozemku, v jehož prospěch bylo toto břemeno zřízeno (tzn. majitel pozemku bez přístupu), a samozřejmě i majitel služebného pozemku = majitel pozemku, na kterém je břemeno zřízeno. Toto právo z věcného břemene mají i příbuzní a návštěvy, pokud není jiný přístup do nemovitosti, ale nemají ho bez vědomí majitele oprávněného pozemku cizí osoby.
Služebnost stezky znamená mít právo chodit po cestě nebo se po ní dopravovat lidskou silou. Břemeno cesty znamená právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly.
Kdo se má starat o pozemek, který je zatížen břemenem stezky a cesty?
Občanský zákoník uvádí, že osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty (včetně lávek a mostů). Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá.
Co všechno mohu konat na cizím pozemku, na kterém je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy k mé chatě?
dotaz:
Jsem vlastníkem chaty, okolo které se nachází z velké části cizí pozemek. Tento cizí pozemek je v můj prospěch zatížen věcným břemenem chůze a jízdy. Znamená to, že se přes něj mohu pouze dostávat ke své chatě nebo na malou část mého pozemku, který k chalupě patří? Nebo se tam mohu volně pohybovat, relaxovat, případně se o pozemek starat v podobě sekání trávy, něco tam zasadit, případně sklidit úrodu za stromů, kterou tam nikdo nesklízí?
odpověď:
Věcné břemeno chůze a jízdy slouží opravdu jen k nezbytnému přístupu na Vaši chatu (ať už pěšky nebo autem). Takové věcné břemeno, kdy Vám musí vlastník umožnit přístup na Váš pozemek přes jeho pozemek, omezuje vlastníka nemovitosti. Je proto nutné, aby ho věcné břemeno omezovalo v co nejmenším rozsahu. I zákon říká, že pokud není obsah nebo rozsah věcného břemene dohodnut písemně, má se za to, že je obsah nebo rozsah spíše menší než větší.
Mám předkupní právo na pozemek, na kterém je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy k mé chatě?
dotazy:
a) Pokud by chtěl majitel pozemku, na kterém je zřízeno břemeno, pozemek prodat, mám na něj předkupní právo?
b) A pokud ano, může po mě chtít jakoukoli cenu za tento pozemek nebo by výše ceny měla odrážet aktuální tržní cenu?
odpovědi:
a) Předkupní právo k pozemku nesouvisí s věcným břemenem, nýbrž s vlastnickým právem. Předkupní právo k pozemku máte pouze v případě, že Vaše chata dle výpisu z katastru nemovitostí stojí na tomto pozemku. V případě, že Vaše chata stojí pouze na Vašem pozemku a pozemek s věcným břemenem se nachází mimo Vaši chatu, předkupní právo se na Vás nevztahuje.
b) Správný zákonný postup je takový, že vlastník pozemku uzavře kupní smlouvu se svým zájemcem a poté Vám, jako předkupníkovi, zašle kopii této uzavřené kupní smlouvy s nabídkou předkupního práva. Pro Vás pak platí úplně stejné podmínky (včetně výše kupní ceny) jako pro původního zájemce, který uzavřel s majitelem pozemku kupní smlouvu. V případě, že budete mít o odkoupení pozemku zájem, kupní smlouva s původním zájemcem se od počátku ruší.
nebo
Pokud by majitel pozemku nabídl v rámci předkupního práva pozemek nejdříve Vám, měla by kupní cena odpovídat ceně obvyklé v dané lokalitě. Není přípustné, aby Vám majitel pozemku nabídl odkoupení za přemrštěnou cenu a po Vašem odmítnutí jej dál nabízel za reálnou tržní cenu.
Musím si zajistit věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek města?
dotaz:
Dobrý den, chci se zeptat, zda je potřeba zřizovat věcné břemeno chůze a jízdy, když přístupová cesta na můj pozemek vede z veřejné komunikace přes pozemek města (konkrétně přes pozemek města a ředitelství silnic a dálnic)?
odpověď:
Dle § 63 Zákona o ochraně přírody a krajiny (114/1992 Sb.) má každý právo na volný průchod přes pozemky ve vlastnictví či nájmu státu, obce nebo jiné právnické osoby, pokud tím nezpůsobí škodu na majetku či zdraví jiné osoby a nezasahuje-li do práv na ochranu osobnosti či sousedských práv.
Toto právo máte však pouze v případě, pokud se nejedná o tyto typy pozemků: zastavěné či stavební pozemky, dvory, zahrady, sady, vinice, chmelnice a pozemky určené k faremním chovům zvířat.
Předpokládám, že ve Vašem případě se nebude jednat o výše uvedené pozemky, tudíž věcné břemeno zde není potřeba zřizovat.
Co se stane s věcným břemenem, pokud zemře vlastník nemovitosti?
dotazy:
V rodinném domě je zřízeno věcné břemeno bytu pro rodiče vlastníka, aby mohli v domě v klidu dožít. Vlastník domu však náhle zemře.
a) Co se stane s věcným břemenem, pokud zdědí dům děti vlastníka? Zatíží toto věcné břemeno děti vlastníka nebo zanikne?
b) Mají děti vlastníka, které dům zdědily, povinnost pečovat o své prarodiče?
odpovědi:
a) Věcné břemeno bytu (= služebnost bytu) bude i po převodu nemovitosti zatěžovat ve stejném rozsahu nového nabyvatele tak, jako zatěžovalo původního vlastníka. To znamená, že i nadále budou mít prarodiče právo v domě žít bez ohledu na to, kdo bude vlastníkem nemovitosti. Takové věcné břemeno zaniká až smrtí osoby nebo osob oprávněných z věcného břemene (tedy v tomto případě prarodičů) nebo na základě vzájemné dohody o zrušení věcného břemene mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněným z věcného břemene.
b) V případě, že prarodiče již nejsou schopni se sami živit, měli by tuto povinnost plnit nejbližší příbuzní (dle dobrých mravů, ale i dle zákona - § 910 a následující Občanského zákoníku). Výši výživného a další podmínky v tomto případě může stanovit soud. Tato vyživovací povinnost však nesouvisí s věcným břemenem užívání. Věcné břemeno pouze opravňuje k tomu, aby prarodiče mohli užívat nemovitost pro vlastní potřebu a pro potřebu své domácnosti.
Vlastník nemovitosti má však ze zákona povinnost udržovat dům v dobrém stavu, pokud tedy nebylo v původní smlouvě o věcném břemeni dohodnuto jinak.
autor: Mgr. Monika Štuksová, právník RK
