2) Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Ve kterých případech se při prodeji nemovitosti platí daň z příjmu?

Prodali jste dům či byt a nevíte, za jakých podmínek je příjem z jejich prodeje osvobozen? Blíží se nám termín pro podání přiznání k dani z příjmů a při té příležitosti je dobré si připomenout, jak je to s osvobozením od daně z příjmu z prodeje nemovitostí.

Od 1. 1. 2021 je účinná novela zákona o dani z příjmů, která upravuje pravidla pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti.

Nejprve je nutné si ujasnit okamžik, od kterého se nabytí a prodej nemovitosti počítá. Tento den stanoví jak občanský zákoník, tak jej bohužel dost nešťastně zmiňuje Pokyn generálního finančního ředitelství ze dne 6. 2. 2015 a většina laické veřejnosti si tímto dnem není jistá. Není to den podpisu kupní smlouvy, ani den vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale tím zásadním dnem „D“ je den, kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí spolu s kupní smlouvou. V právní terminologii je to „datum právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí“ a tento datum najdete zapsaný na listu vlastnictví pro danou nemovitost. Naprosto laicky řečeno, je to den, kdy odnesete na podatelnu katastru podepsanou kupní smlouvu spolu s návrhem (žádostí), aby vám kupní smlouvu do katastru nemovitostí zapsali. 
Pokud tento den „D“ nákupu nemovitosti nastal do 31. 12. 2020 včetně, bude se osvobození od daně řídit zákonem platným do 31. 12. 2020, pokud den „D“ nastal až od 1. 1. 2021, bude se osvobození od daně řídit již novými pravidly.

Pravidla osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitostí platná pro nákup nemovitostí do 31.12. 2020:

1. Pokud jste nemovitost, a to jakéhokoli druhu, vlastnili více jak 5 let, tj. doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla 5 let. 
2. V případě prodeje rodinného domu nebo bytu (i se souvisejícími pozemky), tzn. v případě těchto 2 konkrétních druhů nemovitostí, jste je sice nevlastnili více jak 5 let, ale minimálně 2 roky bezprostředně před jejich prodejem jste v nich opravdu bydleli.
3. Pokud jste současně splnili všechny následující podmínky:

• šlo o prodej domu nebo bytu se souvisejícími pozemky
• tyto nemovitosti jste sice vlastnili méně než 5 let
• v domě nebo bytě jste sice bydleli kratší dobu, než dva roky, ale bydleli a prostředky získané za prodej bytu nebo domu jste použili na obstarání jiného svého bydlení

U bodu 2) a 3) je nutné si neplést trvalé bydliště a faktické bydlení. Trvalé bydliště je záznam, sloužící pro evidenci obyvatelstva a může být odchylné od adresy, kde skutečně bydlíte. Pro osvobození daně z příjmu v případě bodu 2) a 3) je nutné na adrese prodávané nemovitosti skutečně bydlet, bez ohledu na to, kde mám nahlášeno trvalé bydliště.

Nová pravidla osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitostí platná pro nákup nemovitostí od 1. 1. 2021:

1. Vzhledem k tomu, že se vláda snaží podporovat bydlení a naopak ztížit podmínky pro spekulativní obchod s nemovitostmi, prodloužila dobu, po kterou musíme nemovitost vlastnit, abychom byli od daně z příjmu z prodeje osvobozeni, na 10 let!
2. V případě prodeje rodinného domu nebo bytu (i se souvisejícími pozemky), tzn. v případě těchto 2 konkrétních druhů nemovitostí, jste je sice vlastnili méně než 10 let, ale minimálně 2 roky bezprostředně před jejich prodejem jste v nich opravdu fakticky bydleli.
3. V případě prodeje jakékoli nemovitosti (ne jen domu nebo bytu oproti staré úpravě), ačkoli jsme tuto nemovitost vlastnili méně než 10 let, ale prostředky získané prodejem této nemovitosti použijeme na pořízení svého bydlení.

Nová pravidla osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitostí platná pro nákup nemovitostí od 1. 1. 2021 na jednu stranu výrazně prodloužila tzv. daňový test z pěti na deset let, ale na druhou stranu svou úpravou, kdy je možné příjem z prodeje jakékoli stávající nemovitosti použít na pořízení bydlení, aniž by tento příjem byl daňově zatížen, tak zvýhodnila pořízení vlastního bydlení.

autor článku: Mgr. Šárka Pubcová

3) Daň z nabytí nemovitosti

Daň z nabytí nemovité věci, dříve nazývaná daň z převodu nemovitosti, byla uplatňována v případě změny vlastníka nemovitosti. 

Daň z převodu nemovitostí byla zavedena v roce 1993 jako náhrada za zrušený notářský poplatek z převodu nemovitostí. Plátcem daně byl prodávající a kupující byl ručitelem.  Myšlenkou bylo, že prodávající při prodeji nemovitosti bude mít peníze na úhradu daně. Problém bohužel byl, že v případě, že prodávající daň z převodu neuhradil, finanční úřad vymáhal zaplacení daně včetně případného penále po kupujícím a v případě, že ani kupující daň nezaplatil, postihl finanční úřad jeho nemovitost. Tato konstrukce se bohužel ukázala jako ne zcela ideální a v rámci Evropy i nestandardní.

V roce 2016 došlo ke změně a poplatníkem daně se stal nabyvatel (kupující) vlastnického práva. Tím došlo i ke zrušení institutu ručitele. Výše této daně činila 4% z kupní ceny nemovitosti nebo z ceny stanovené znaleckým posudkem, podle toho, která cena byla vyšší. 

Dlouhou dobu se však diskutovalo o zrušení daně z nabytí nemovitostí, snahy tuto daň zrušit i několikrát byla, návrh však nikdy neprošel. První zmínka o opětovné možnosti zrušení daně z nabytí nemovitostí padla na počátku koronavirové pandemie v březnu 2020. Cílem myšlenky byla podpora realitního obchodu a větší dostupnost bydlení. Kupující by díky zrušení ušetřili 4% z kupní ceny, což v případě několika milionové kupní ceny činilo i sta tisíce korun.

Informace byla sice velmi pozitivní, ale v praxi paradoxně došlo k tomu, že když ministryně tuto možnost zmínila v televizi, aniž by uvedla větší podrobnosti, někteří zájemci o nemovitost odložili své rozhodnutí koupit až na dobu, až bude zcela jasno. Tím došlo v mnoha případech k zastavení prodeje nemovitostí. Poté, co vláda zveřejnila podrobnější informace a odložila platbu daně do doby, kdy bude schválen příslušný zákon, začali lidé zrušení daně pokládat za hotovou věc. 

Daň byla zrušena v září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností k 31.3. 2020, tj. zrušení se týkalo nemovitostí, jejichž vlastnictví bylo převedeno na katastru nemovitostí od 1.12. 2019 později.

Zrušení daně bylo pro kupující velmi příjemnou změnou, protože za ušetřené peníze na dani si mohli pořídit např. vybavení anebo i o něco dražší nemovitost. Na ceny nemovitostí jako takové však zrušení daně nemělo očekávaný dopad. Ceny nemovitostí zůstaly na stejné úrovni.