Úschova kupní ceny poskytovaná realitními kancelářemi
31.ledna 2023
3.3. 2020 vešel v účinnost zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, který mimo jiné upravuje zákonné podmínky pro poskytování úschov za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, jinak řečeno poskytování úschov kupních cen realitními kancelářemi při prodeji nemovitostí.
I před rokem 2020 mohly, a také poskytovaly, realitní kanceláře úschovy kupní ceny, ale poskytování úschov nebylo řešeno zvláštním zákonem a platila tak obecná ustanovení občanského zákoníku. Přestože realitní kancelář evidovala peníze na jiném účtu odděleně od vlastních prostředků, účetně i právně bylo na peníze klienta nahlíženo jako na majetek realitní kanceláře a realitní kancelář byla vůči klientovi dlužníkem. V případě insolvence realitní kanceláře by tak klient musel počkat až na to, co na něj zbyde po vypořádání.
Díky realitnímu zákonu, který nově upravil podmínky poskytování úschov přímo realitními kancelářemi, již tento problém nastat nemůže.
Zákonné podmínky pro poskytování úschov realitními kancelářemi jsou postaveny na stejném principu jako poskytování úschov advokáty či notáři.
Základními podmínkami poskytování úschov jsou:
1. Zájemce o úschovu musí podepsat písemnou žádost o poskytnutí úschovy a tato žádost nesmí být součástí jiné smlouvy, tj. žádost musí být podána na samostatné listině.
2. Pro každého uschovatele (tj. pro každou prodávanou nemovitost) musí být zřízen samostatný účet, kde jsou deponovány finanční prostředky pouze pro tuto jedinou nemovitost.
3. Tyto účty jsou sice vedeny na jméno realitního zprostředkovatele, ale finanční prostředky na účtu nejsou ve vlastnictví realitního zprostředkovatele, ale toho, kdo peníze na účet skládá. Toto je velmi důležitá ochrana pro uschovatele (kupujícího), kdy v případě insolvence realitního zprostředkovatele, budou tyto peníze insolvenčním správcem vyplaceny v plné výši buď prodávajícímu nebo zpět kupujícímu dle smlouvy o úschově. Jiný případ však je, pokud by se do problémů dostala banka, u které je účet veden. V případě problémů banky se pojištění vkladů a jejich případné výplaty řídí zákonem o bankách č. 21/1992 Sb. a tyto procesy nemůže realitní zprostředkovatel nijak ovlivnit. Pojištění vkladů je pro všechny stejné, pro notáře, advokáty, realitní zprostředkovatele, ale i běžné občany.
4. Realitní zprostředkovatel je povinen nejpozději v den připsání peněz do úschovy oznámit bance, kdo je majitelem uschovaných peněžních prostředků. Banka tato oznámení velmi striktně eviduje a pokud by nebylo toto oznámení bance včas doručeno, může banka se zprostředkovatelem ukončit smlouvy o vedení účtů úschov.
5. O každé úschově musí být sepsána písemná smlouva o úschově mezi prodávajícím, kupujícím a realitním zprostředkovatelem. Tato smlouva velmi podrobně řeší podmínky výplaty peněz z úschovy. Realitní zprostředkovatel není oprávněna s penězi nakládat jinak, než výlučně dle smlouvy o úschově. Změnit podmínky výplaty peněz je možné pouze po vzájemné dohodě prodávajícího a kupujícího, a to písemným dodatkem ke smlouvě o úschově.
6. Na rozdíl od notářů či advokátů nesmí realitní zprostředkovatel přijímat peníze do úschovy v hotovosti. Veškeré transakce probíhají výhradně bankovními převody.
7. Realitní zprostředkovatel je povinen vést velmi podrobnou evidenci úschov. Zákon přesně specifikuje, které informace je realitní zprostředkovatel povinen v souvislosti s úschovou evidovat.
8. Kontrolu poskytování úschov a dodržování realitního zákona provádí příslušný živnostenský úřad.
9. Ale pozor, v případě zpronevěry finančních prostředků realitní kanceláří, advokátem či notářem jde o trestný čin a na takovýto případ se žádné pojištění, ani záruky státu nevztahují, a to ani v případě notáře, jak se lidé mnohdy mylně domnívají.
Z hlediska zákona je díky realitnímu zákonu úschova poskytnutá realitní kanceláří na stejné bezpečnostní úrovni jako u notáře či advokáta, a proto základním hlediskem při volbě druhu úschovy je důvěryhodnost osoby schovatele (její recenze, známost, doporučení, doba působení na trhu). Vybírejte proto vždy pečlivě.
