Možnosti úschovy kupní ceny
31. března 2022
Při prodeji a koupi nemovitosti je velmi důležité, aby byla bezpečně zajištěna úhrada kupní ceny nemovitosti.
Jaké jsou typy úschov kupní ceny a rozdíly mezi nimi?
Při prodeji nemovitosti potřebuje mít prodávající jistotu, že ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí uhradil kupující řádně celou kupní cenu, a naopak kupující musí mít jistotu, že prodávající dostane kupní cenu vyplacenou až poté, co se kupující stane vlastníkem nemovitosti. K tomuto účelu slouží tzv. úschovy kupní ceny u nezávislé třetí osoby. Existují 4 formy úschov, a to notářská, advokátní, bankovní a realitní.
Notářská, advokátní a realitní úschova
Obecně platí, že lidé notářskou úschovu oproti advokátní nebo realitní úschově považují za nejvíce bezpečnou, protože notářský úřad bývá spojován se státem a mezi lidmi panuje domněnka, že v případě problémů v osobě notáře ručí za notářskou úschovu stát. Ale bohužel tomu tak není. Postavení advokátů, notářů a realitních zprostředkovatelů je v případě úschov v podstatě stejné, a to včetně jejich odpovědnosti a ručení.
Zákon stanoví, že za škodu, kterou notář způsobí, odpovídá především osobně svým majetkem. Existují ale výjimky, kdy notář vystupuje jako zástupce státu (např. soudní komisař v dědickém řízení). Tato výjimka se však na notářskou úschovu nevztahuje. Pokud tedy notář peníze z notářské úschovy zpronevěří, je jeho postavení naprosto shodné s advokátem či realitním zprostředkovatelem a stát za něj neodpovídá.
Pro notářskou, advokátní či realitní úschovu platí velmi podobná pravidla. Úschovy podléhají přísné zákonné regulaci. Veškeré finanční prostředky v úschově musí být vedeny na samostatném účtu úschovy mimo majetek schovatele (notáře, advokáta, realitního zprostředkovatele), musí být vedena evidence úschov. Vedení úschov podléhá kontrole příslušného subjektu. U advokátů je to advokátní komora, u notářů notářská komora, u realitních zprostředkovatelů je to živnostenský úřad. Všichni výše uvedení schovatelé jsou povinni být dle zákona profesně pojištěni.
Bankovní úschova
Bankovní úschova je klienty vnímána také jako velmi bezpečná, protože garantem úschovy je banka, která je ekonomicky silným partnerem. Zásadní nevýhodou bankovní úschovy je však nepřizpůsobivost banky ohledně případných podmínek nebo změn ve smluvní dokumentaci. Banka má většinou své formuláře a provedení jakékoli změny ze strany klienta je velmi omezené a zdlouhavé.
Základní rozdíl mezi jednotlivými úschovami je pak v ceně za poskytnutí úschovy. Výrazně dražší jsou úschovy bankovní a notářské, jejichž cena je určena bankovním či notářských sazebníkem v závislosti na výši uschovaných finančních prostředků. Může se pohybovat i v řádech desítek tisíc korun. Advokáti poskytují úschovy za smluvní ceny, u realitních zprostředkovatelů je odměna za úschovu kupní ceny zpravidla řešena v rámci provize za zprostředkování prodeje nemovitosti.
Vyplnení AML dotazníku je povinné podle zákona!
Všichni výše uvedení schovatelé jsou povinni splnit povinnosti podle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. (tzn., že musí například vyžadovat od klientů vyplnění AML dotazníku).
Z výše uvedeného vyplývá, že z hlediska zákona jsou všechny výše uvedené úschovy na podobné bezpečnostní úrovni, a proto základním hlediskem při volbě druhu úschovy je důvěryhodnost osoby schovatele (její reference, známost, doporučení, doba působení na trhu) a výše jejího profesního pojištění. Klienti musí mít ve schovatele důvěru a schovatel musí nabídnout klientům dostatečné záruky.
Realitní úschova u RK Pubec
Naše kancelář úschovy kupních cen poskytuje v rámci svých kompletních služeb při zprostředkování prodeje nemovitostí, a to již od počátku svého působení, tj. více jak 33 let. Profesní pojištění máme sjednáno do výše 10 milionů korun. Běžně však zajišťujeme i úschovy přes notáře, advokáty či banky. Vždy záleží na požadavku klienta.
